贷款房可以卖吗？房贷没还清卖房的3个妙招

　　正准备卖房的朋友可能都纠结过这个问题：我的房子还在还贷，现在能卖掉吗？去年我表姐就遇到这个难题，她家那套二手房还有80万贷款没结清，买家却急着过户。经过半个月折腾，最后用了个"转按揭"的办法解决了。今天就结合这个真实案例，聊聊贷款房交易的3种处理方式，教你在房贷没还清的情况下也能顺利卖房，还会揭秘中介不会告诉你的交易雷区！

　　前两天跟做房产律师的老同学聊天，他提到个有趣的现象：2023年二手房交易中，有超过60%的房源都带着房贷。这说明什么？其实国家早有规定，只要处理好抵押登记，贷款房完全能正常交易。《物权法》第191条明确：抵押期间转让抵押财产需经抵押权人同意实际操作中，银行作为抵押权人主要关注还款风险转移2021年起多地试点"带押过户"新政，交易流程更简化

　　这是最传统的办法，我表姐最开始就想这么办。但问题来了：手头没那么多现金怎么办？这时候可以试试这些途径：用过桥资金（日息约0.05%，适合短期周转）找第三方担保公司（需支付1-3%服务费）协商延长交易周期（给筹款留足时间）

　　表姐最后选的就是这个方法，简单说就是把贷款转到买家名下。要注意的是：买卖双方需在同一银行开户新房贷款利率可能重新核定部分地区要求买家有购房资格

　　这里有个小技巧：提前30天预约银行客户经理，准备好房产证、还款流水等5项材料，能省去很多麻烦。

　　去年帮朋友操作过这种模式，关键要把握3个要点：在监管账户中操作资金划转签订资金共管协议明确违约责任约定解押后3个工作日内完成过户

　　有次陪客户去房管局，亲眼见到有人因为忽略这些细节吃大亏：解押时效陷阱：某中介承诺7天解押，实际拖了23天资金监管漏洞：买家直接打款后被卖家挪用政策变动风险：交易期间突遇限购政策调整征信连带影响：转按揭期间逾期影响双方信用

　　结合这些年经手的案例，总结出这个黄金操作流程：提前1个月打印银行还款明细买卖双方到贷款银行做预审沟通签订三方协议明确各环节责任选择政府监管的交易资金平台过户后及时办理抵押登记变更

　　最近有个客户王先生，用这个方法成功卖出杭州未科板块的贷款房，从签约到过户只用了18天。他事后总结说："关键是要选对处理方式，做好风险预案"。

　　根据住建部2023年12月发布的数据：全国已有78个城市推行"带押过户"平均交易成本降低30%交易周期缩短15个工作日

　　不过要注意，这个政策目前主要在住宅类房产中实施，商铺、写字楼等商业房产操作起来会更复杂。

　　说到这，可能有人会问：那农村的自建房能不能这么操作？这个问题其实涉及到集体土地性质，建议先咨询当地不动产登记中心。

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　　去年处理过最复杂的案例，是套涉及二次抵押的学区房。最终通过分阶段解押的方式，先解除二押再处理银行按揭，整个过程用了41天。

　　最后提醒各位：贷款房交易就像做手术，专业的事要交给专业的人。找有经验的房产律师或经纪人员陪同办理，往往能事半功倍。毕竟房子是大事，谨慎点总没错！